Verel

            Les logements vacants se chiffrent en France à plus de 1.8 millions, quand la fondation Abbé Pierre estime à plus de 900 000 le nombre de personnes privées d’un domicile personnel : locataire ou sous locataire d’un meublé en représentent plus de la moitié, mais il y a 400 000  personnes en hôtel, en logement de fortune ou en camping, logés chez des tiers. Pour estimer en quoi ces chiffres révèlent (ou non) un dysfonctionnement majeur, il faut d’abord s’interroger sur ce que sont ces logements vacants.

            J’avais cité dans un précédent article l’enquête réalisée au deuxième trimestre 2006 au sein du ministère en charge du logement, par Annelise Robert et Claire Plateau. Après avoir expliqué les moyens utilisés pour mesurer le parc de logement vacant et son évolution, les auteures publient plusieurs graphiques pour montrer la répartition géographique du phénomène de vacance et son évolution dans le temps. Elles sont amenées à distinguer deux types de vacances:

            La vacance frictionnelle : les logements sont sur le marché mais vacants pendant un temps correspondant au délai de location ou de vente

            La vacance hors marché, qui comprend elle même plusieurs sous catégories : vacance d’obsolescence, de transformation, expectative ou de désintérêt.

            L’étude identifie les logements vacants depuis plus de 3 ans : ceux là ne peuvent être considérés comme faisant partie de la vacance frictionnelle, on a ainsi une approximation de la répartition entre les deux catégories. Leur volume est à peu près égal et représente donc aujourd’hui environ 3% du parc chacun.

            Regardons d’abord la vacance hors marché. Elle est particulièrement élevée dans les zones rurales, avec une bonne partie du Massif Central ou de la Corse. La vacance globale dans le monde rural est à deux tiers de ce type. On sait que le parc de logements vacants est ancien, puisqu’il comprend 55% de logements construits avant la guerre contre seulement un tiers pour l’ensemble du parc. Si on admet que les logements vacants depuis moins de trois ans (qui représentent à peu près la vacance frictionnelle) sont à l’image de l’ensemble du parc, les logements hors marché seraient aux trois quarts construits avant guerre, ce qui explique qu’on y trouve peu de confort : avec le même raisonnement, 40% sont sans confort (contre 6% dans le parc global) et 37% ont un confort partiel. On y trouve aussi des logements nettement plus petits que la moyenne (la moitié a moins de 35m2).

            Reste qu’un bon quart de ces logements hors marché sont donc en état normal. Pourquoi alors sont ils vacants ? Pour illustrer les cas évoqués par l’étude, quelques exemples personnels:

            Une personne proche de ma famille, après avoir perdu son père, a du mettre sa mère, âgée, victime d’une maladie  dégénérative, dans une maison de retraite médicalisée où elle est restée 4 ans avant de décéder. Cette personne a refusé la proposition de son frère de vendre la maison de sa mère, avant son décès, pour des raisons sentimentales qu’ont peut comprendre. Comme sa mère, un certain nombre de personnes parties en maison de retraite, laissent leur logis vacant.

            De passage en Corse, j’ai pu constater les conséquences d’un droit de succession propre à l’île de Beauté : une grande maison en indivision,  à l’abandon depuis des années et se dégradant progressivement. On notera que parmi les raison pour avoir un logement vacant, 8.6% des ménages concernés signalaient un problème de partage ou d’indécision familiale.

            Passons maintenant à la vacance frictionnelle, à ces logements vacants depuis moins de 3 ans. Ils représentaient moins de 3% du parc au 3^ème trimestre 2003, et un peu plus à fin 2005, ce qui signifie que le marché se détend un peu (en réalité dans quelques villes  moyennes, en particulier dans l’Ouest de la France, où l’on a un peu abusé du dispositif de Robien). . Le délai d’écoulement de ce parc est estimé à 3.7 mois sur la France mais seulement 3.1 mois en Ile de France. On notera que les offices HLM affichent un taux de vacance plus bas que les 3% évoqués plus haut, à 2.5%

            Le locataire d’une société d’HLM est obligé de prévenir au moins deux mois avant son départ de celui-ci (le délai est réduit à un an en cas de mobilité professionnelle. La société publie alors ses offres (selon des modalités qui dépendent par exemple de ses liens avec le 1% logement). Elle peut essayer de faire visiter le logement encore habité ou ne trouver des personnes intéressées qu’à près le départ du locataire sortant. Dans tous les cas, elle ne peut qu’attendre celui-ci pour faire un état des lieux complet (elle peut en faire un sommaire avant) puis faire les quelques travaux indispensables (au moins un nettoyage ou un rafraîchissement complet) ce qui dans le meilleur des cas prend 15 jours mais peut évidemment être plus long. Le délai de traitement des dossiers prend rarement moins de 15 jours.

            On comprend qu’une vacance de moins de deux mois demande un effort de tous les instants. Or il s’agit là de professionnels : il est évident qu’un particulier est plus long. Le délai d’écoulement actuel dénote donc une situation générale plut^t tendue, avec des zones nettement plus tendues, en particulier autour de Paris.

            En conclusion, la moitié du parc de logements vacants (900 000) est obsolète. Ce cas est nettement plus fréquent en zone rurale en voie de dépeuplement.

            L’autre moitié correspond à des logements qui tournent : en réalité, environ 3 millions de logements de ce type ont été vacants à un moment donné de l’année.

            Des logements disponibles sont en augmentation sur la façade atlantique. Ailleurs, et en particulier en Ile de France, il y a des tensions assez fortes.

Pour y remédier, il s’agit de construire plus, mais sans se tromper ni de lieu, ni de type de logement

            La ville de Berlin compte, parmi les principales rues qui mènent au Reichstag, une avenue Foster Dulles, du nom de l’ancien secrétaire d’Etat américain d’Eisenhower, théoricien et praticien de la guerre froide. On n’imaginerait pas cela à Paris! Ce nom est un des symboles de ce qu’à connu la ville dans les décennies qui ont suivi la chute d’Hitler et du 3^ème  Reich. Mais le principal symbole de ces décennies est bien sûr le mur.

            Dans la nuit du 12 au 13 août 1961, les autorités de la RDA démarrèrent la construction d’un mur de 45 km de long, flanqué de miradors et de casemates, doublé de chaque coté d’une bande de 100 m de large, minée et semée de barbelés. Pour la première fois dans l’histoire, un mur d’enceinte fût édifiée par un gouvernement, non pas pour protéger son peuple de l’envahisseur, mais pour l’empêcher de quitter son pays. Il est vrai qu’entre 1949 et 1961, 3 millions d’allemands de l’est (soit plus de 15% de la population!) avaient choisis de passer de l’autre coté.

            Vingt huit longues années plus tard, à partir du 9 novembre 1989, le mur s’ouvre, précédent de moins d’un an la réunification des deux Allemagnes. Les berlinois détruiront très vite et systématiquement toute trace du mur pour former une seule ville, avant de prendre conscience de l’intérêt de garder un minimum de souvenirs de cette période. Il reste aujourd’hui une portion de mur taguée le long de la Sprée, de plus d’un km de long. Mais c’est surtout autour d’un point de passage entre les zones russes et américaine, situé très près du centre ville, le check point Charlie que sont rassemblés le maximum de souvenirs avec un musée (que nous n’avons pas visité) et une exposition de photos commentées, affichées sur les murs autour du carrefour.

            L’avenue qui prolonge coté ouest la fameuse « Unter Den Linden » (les Champs Elysées berlinois) porte le nom de rue du 17 juin, en souvenir d’une manifestation qui rassembla en 1953 un million de berlinois de l’est réclamant des élections libres. Cette manifestation à dominante ouvrière fût réprimée dans le sang, avec 55 morts et des milliers d’emprisonnés, sans compter les blessés. D’autres manifestations eurent lieu bien plus tard, autour de la même revendication, mais les leaders furent simplement expulsés à l’Ouest.

            Des photos montrent aussi les diverses solutions imaginées par les berlinois qui réussirent à franchir le mur au péril de leur vie, ainsi que ceux qui échouèrent et furent soit fait prisonniers, soit mitraillés dans leur tentative de fuite.

            Bien que la RDA soit considérée comme le pays de l’est ayant la meilleure réussite économique, la comparaison entre les deux Allemagnes,  que les habitants pouvaient faire facilement à travers les émissions de radio ou de télévision ou grâce aux visites que ceux de l’ouest pouvaient faire à l’Est, ne laissait place à aucun doute sur la différence de niveau de vie.

            L’Allemagne de l’Est tenta de redorer son blason sur le plan sportif, réussissant à tenir le 3^ème rang mondial après les deux Grands. Ce résultat étonnant pour une nation de moins de 20 millions d’habitants fût obtenu à coup d’hormones et de dopage en tout genre, au point que l’Allemagne vient d’accepter de dédommager plus d’un millier d’anciens sportifs de haut niveau qui payent aujourd’hui de leur santé le système instauré à l’époque.

            Lors de la réunification, le chancelier Kohl dû prendre une décision difficile et lourde de conséquences: valoriser le Mark est allemand à la moitié du Mark ouest allemand, comme le lui conseillaient ses économistes (mettant ainsi les salaires à l’est à la moitié de ceux de l’ouest) ou comme il le décida, valoriser les deux marks à égalité. Le premier choix aurait sans doute facilité la remise à niveau progressive de l’Allemagne de l’Est, à l’image de ce qui se passe aujourd’hui dans d’autres anciens pays de l’est, qui connaissent un taux élevé de croissance. Mais il faisait courir le risque d’un exode massif des « Ossies » vers l’Ouest. On rappellera simplement ici que la chute du mur fût précédée durant quelques mois par de nombreux départs via la Hongrie. Aujourd’hui la Roumanie a 20% de ses actifs immigrés en Europe de l’Ouest (en Italie et en Espagne principalement) ce qui donne une idée de ce qui aurait pu advenir en Allemagne avec moins de distances à parcourir et sans la barrière de la langue!

            Finalement, le choix du chancelier s’est porté vers l’harmonisation fiscale et sociale par le haut chère à nos « nonistes »; Le résultat n’est guère brillant. Cette solution a coûté à l’ensemble de l’Union européenne la forte récession des années 93/96, aux allemands de l’Ouest des centaines de milliards d’euros à travers l’impôt pour la réunification, et aux allemands de l’Est un taux de chômage de 20 %. Elle n’a pas empêché l’exode de 2 millions de personnes de l’Est vers l’Ouest depuis la chute du mur. Ces coûts ne facilitent pas les relations entre « Wessies » et « Ossies », mais à Berlin, la réunification est un fait acquis, d’autant plus qu’elle a permis à la ville de redevenir la capitale du pays, avec les institutions qui vont avec.

            Berlin, symbole des deux grandes folies idéologiques du 20ème siècle est devenu une ville conviviale. Espérons qu’elle le reste le plus longtemps possible.

La rubrique nécrologique du Monde donne parfois des informations très intéressantes. Celle du mercredi 3 janvier nous livre un exemple particulièrement frappant sur la profession d’homme politique, l’implantation dans la durée et dans la diversité des mandats, avec l’annonce du décès d’Albert Denvers, qui illustre la question des députés cumulards.

Albert Denvers était né le 21 février 1905 à Oost Cappel ! Son passage par l’école normale d’Arras lui permet de devenir instituteur en 1924 puis rapidement directeur d’école. Adhérent de la SFIO, il est élu en 1937, à 32 ans,  conseiller général de Gravelines (dans le Nord). Il le restera sans interruption jusqu’en 1985, soit pendant 48 ans ! Il est même président du conseil général du département du Nord pendant les douze dernières années de sa participation à cette assemblée, c'est-à-dire entre l’âge de 68 et celui de 80 ans.

En 1946, il devient sénateur, puis en 1947 maire de Gravelines : il cumule alors 3 mandats électifs. En 1956, il abandonne le mandat de sénateur pour celui de député, qu’il gardera 35 ans, avec une interruption entre 1986 et 1988. Il a donc 83 ans quand il est réélu député pour la dernière fois !

            Maire de Gravelines de 1947 à 1965 puis de 1977 à 1995, (soit au total pendant 36 ans) il abandonne ce dernier mandat à l’âge vénérable de 90 ans !

            Pour bien faire les choses, il fonde et devient président de la communauté urbaine de Dunkerque de 1968 à 1995. Il détient donc en réalité 4 mandats  de 1977 à 1985, soit pendant 8 ans. Pour un homme de son expérience, entre 72 et 80 ans, qu’est ce donc ?

            Tout ceci lui laissant sans doute du temps libre, il s’implique dans le mouvement HLM, fonde et préside deux sociétés de logement social, puis, de 1956 à 1978, l’Union Nationale des fédérations d’organismes HLM !

Comme quoi, nos anciens savaient vivre ! Etre encore à 80 ans président d’un important conseil général, maire d’une ville de plus de 12 000 habitants, président d’une communauté urbaine de 200 000 habitants et de plus député, il faut sans doute savoir déléguer ! Mais j’ai envie de poser une simple question : à votre avis, il y était souvent à l’Assemblée Nationale ?

Il est certain qu’Albert Denvers était un homme de qualité. Il est extrêmement probable que, lui qui a vécu plus de 101 ans, avait toujours bon pied, bon œil et toute sa tête à 90. Mais bon, si on cumule toutes ses années de mandat, cela fait 156 ans ! Et tout cela, ne l’oublions pas, après 15 ans dans l’Education Nationale !

Nota : la commune de Gravelines a sur son territoire 6 tranches de centrales nucléaires, c’est donc une ville riche d’une très confortable taxe professionnelle, du moins à partir des années 80.