Logements vacants 2

Publié le par verel

            Les commentaires à mon article précédent demandant une réponse assez longue, j’ai préféré en faire un article

            Prosper fait remarquer que la saturation dans certaines zones en tension conduisent à construire plus loin du centre, mais qu’il faut du coup prévoir les équipements collectifs (écoles transports etc.

            En réalité, quand l’espace arrive à saturation, on peut soit construire plus haut, soit aller plus loin. Dans le cas de la région parisienne, la hauteur est généralement limitée à 7 niveaux dans les immeubles haussmanniens. Des tours nettement plus élevées ont été construites, en particulier dans certaines zones du 13ème et du 19ème. Ce mouvement s’est arrêté depuis et on construit de nouveau sur 7 niveaux, en particulier dans les zones en voie de « boboisation » le long du canal St Martin et du bassin de la Villette. Ces hauteurs dépendant du Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) qui a été révisé en début de mandat par Delanoë, lequel n’a pu convaincre ses alliés Verts de prévoir des zones au-delà de 7 niveaux, sous prétexte de l’existence de logements vacants. La population de Paris est d’environ 2 millions d’habitants, contre 2.8 millions dans les années 50, avant la construction des tours dont je parle plus haut, du fait notamment de l’agrandissement des surfaces de logement.

            Au-delà du périphérique se pose effectivement la question des équipements collectifs. La création des villes nouvelles dans les années 60 était une façon de penser l’urbanisme de la région parisienne, mais elle ne semble pas avoir été au bout. Le choix de la maison individuelle et de la voiture a « mité » le territoire disponible, renvoyant les nouveaux habitants de plus en plus loin. D’après le SDRIF en cours d’élaboration, la moitié des 40 000 logements construits en moyenne chaque année depuis 15 ans le sont en zone rurale. Le nouveau projet prévoit de garder cette même proportion. Est-ce raisonnable ? D’après ce rapport(p 29), 45% des habitants et 25% des emplois ne seraient pas desservis par une voie ferrée. Econoclaste nous explique qu’éloigner les personnes du transport en commun et plafonner la construction au centre ne peut qu’y faire exploser les prix.

            Ce même schéma propose d’étudier la construction dune ligne souterraine express transversale, une espèce de super périphérique Val de Fontenay / Arcueil / St Cloud / La Défense/ St Denis. L’idée, séduisante, permet de répondre aux besoins de déplacement banlieue à banlieue sans passer par Paris. L’horizon est cependant très éloigné.

            Frédéric LN s’interroge sur la pertinence des 3 ans pour séparer vacance frictionnelle et vacance hors marché. Il est évident qu’un bien obsolète, vacant depuis plus de 3 ans, a d’abordé été vacant 6 mois, puis 1 ans, puis 2 ans ! De la même manière, on peut imaginer un bien vacant pendant 4 ans pour cause de travaux ou d’attente de succession et remis récemment sur le marché. La manière de compter est donc approximative, mais la marge d’erreur est à mon avis suffisamment faible pour qu’on raisonne avec les chiffres obtenus.

             Les durées de 6 mois  à 1 an pour l’écoulement d’un bien lui paraissent aberrantes en terme d’efficacité collective. Je veux bien le croire, mais j’ai moi-même quitté successivement deux logements que j’ai vendus avec ces délais, en acceptant à chaque fois la première offre qui m’a été faite. N’oublions pas qu’il n’y pas un marché mais des milliers, suivant la région, la taille du logement, ses caractéristiques à tout point de vue. Si le logement n’est pas d’un type courant, le volume du marché dans un lieu donné peut aboutir à des variations importantes de durée autour de la moyenne. Mais au final, la durée d’écoulement révèle l’état d’un marché : elle diffère nettement selon les régions et les périodes.

             Pour ce qui est des raisons de rétention personnelles (succession), elles sont peut être regrettables mais je ne parlerais pas à leur propos de dysfonctionnement du marché ! Mais je ne comprends pas bien ce qu’il appelle régulation du marché. Je l’invite  à ce propos à lire l’article d’Alexandre Delaigue sur le sujet !

            Pour ce qui concerne les logements HLM, je me propose de revenir sur le sujet dans un autre article

            Polluxe de son coté s’interroge sur les propos de Besancenot concernant les logements vides appartenant à des banques. On ne voit pas l’intérêt que celles-ci auraient à les laisser vacants, sauf les raisons de tout un chacun (vacance frictionnelle ou travaux). Mais il est plus simple d’accuser le grand capital ! J’ai lu dans le Monde il y a quelques semaines, que la dernière réquisition il y a quelques années a permis de trouver ….1 immeuble !

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FrédéricLN 15/01/2007 10:32

d'accord ... et j'attends avec intérêt votre billet suivant sur le logement social ! (si vous aimez les publications stats, j'ai laissé sur le blog de F. Rolin quelques références de publications que j'avais lues l'an dernier lors de précédents débats sur le sujet).

Verel 14/01/2007 16:31

A Jean Daumont L'Etat n\est pas un opérateur (il ne construit pas) il peut être un propriétaire (il ne gére d\ailleurs pas très bien) mais il est surtout un intervenant par la loi et par le financement. Rien ne prouve qu'il le fasse très bien....A Frédéric LN:  la réglementation porte surtout sur les problèmes de locataires indélicats. Un membre de ma famille parti à l\\\'étranger pour raison professionnelle a loué pendant ce temps son appartement à un locataire qui non seulement n\\\'a pas payé mais a tout dégradé. Que ce genre de choses arrive de temps en temps est fatal. Que le propriétaire ne puisse quasiment rien faire est beaucoup plus grave, surtout si comme c\\\'était le cas ici, le locataire ne manquait pas de moyens mais de bonne foi J\\\'ai observé la même chose dans la société d'HLM pour laquelle j\\\'ai travaillé. Je précise que j\\\'ai aussi rencontré des propriétaires particulièrement odieux, logeant des sans papiers dans des bouis bouis à des prix prohibitifs et les faisant déloger par la police quand cela les arrangeait!Pour ce qui est des "barres", le problème est aussi l\\\'isolement : le même type de construction ne pose pas les même problèmes dans le 20ème à coté des métros. Ceci dit les HLM font maintenant des programmes limités (50 à 100 logements)Le De Robien a sans doute conduit à des sur ivestissements et explique des surcapacités citées par l\\\'étude dans les villes moyennes de l'Ouest . Cela me confirme dan,s ma méfiance vis à vis des cadeaux fiscaux qui entraîne de mauvaises décisionsJe pense q\'on peut encore densifier dans la première couronne, en particulier à proximité des transports en commun performantsA gargaillou: 3 mois dans la région parisienne, je trouve que ce n\\\'est pas beaucoup, et je suis sceptique sur la possibilité de descendre nettement en dessous. Personnellement, j\\\'ai acheté le logement que j'occupe actuellement. J\\\'ai eu beaucoup de chance puisque je l\ai fait juste au moment où les prix commencaient à monter (pur hasard d\\\'une mutation géographique mais il est vrai que j\\\'ai vendu le précédent dans les mêmes conditions) J\\\'ai conclu deux jours après l\\\'annonce! Et j\ai laissé le logement inoccupé pendant 5 mois (mais le précédent propriétaire est resté deux mois sur ces 5) , parce que j\\\'ai déménagé à l'été et que j'avais anticipé pensant avoir à chercher plus longtemps!En ce qui concerne le coût de trandsaction, il a déjà beaucoup baissé puisqu\\\'il était de 10% plus frais d'agence qu\\\'on peut éviter dans les grandes villes où il y a des systèmes concurrents assez efficaces (sinon, cela ne fait au contraire que rallonger) Pour ce qui est des hauteurs à Paris, je le dis de mémoire (mais ma mémoire n'est pas mauvaise pour lmes chiffres) je n'ai pas fait de rechercheD'accord pour privilégier les zones accessibles en métro: il y a des projets dans ce domaine (voir les liens dans mon article) et des possibiltés autour

le gargaillou 13/01/2007 22:28

Il a été mentionné qu'une part des logements vacants est due au temps qui s'écoule entre le départ d'un ancien locataire/ propriétaire et l'arrivée du nouveau. C'est à mon sens parce que le marché n'est pas suffisamment "fluide". Un autre symptôme de cette absence de fluidité est l'opacité presque totale sur les prix réels des transactions sur ce que j'appelerai le marché "secondaire" c'est-à-dire tous les logements qui ne sont pas neufs. Les acteurs du marché (agences, notaires) qui ont généralement intérêt à ce que les prix montent car leur rémunération est au pourcentage, se gardent bien de communiquer les prix réels aux acquéreurs ou aux vendeurs. L'absence de transparence sur les prix fait le jeu des rumeurs et des opinions entrainant des réactions Deux mesures assez simples pourraient conduire à un marché plus fluide et sûrement moins inflationniste : 1) abaissement des droits de mutation à un niveau de l'ordre de 1 à 2%, ce qui n'obligeraient pas les acheteurs à attendre que les prix montent de 10% au moins, pour vendre sans perte; 2) accès gratuit à tous de la base du Conservatoire des Hypothèques, ce qui permettrait de connaître les prix réels de toutes les transactions; il faudrait bien sûr y adjoindre un descriptif synthétique du logement correspondant.En évitant de taxer les transactions et en facilitant l'accès à l'information pour les acheteurs et les vendeurs, avec un marché plus fluide et plus transparent, il est certain qu'un progrès sera réalisé pour résoudre les difficultés pour se loger. Il sera également plus facile de trouver un logement près du lieu de travail, ce qui ne peut être que bénéfique sur le plan de la résolution du chômage, de la diminution du temps passé et de l'énergie dépensée en déplacements domicile-travail.Je note au passage que la hauteur maximale des constructions à Paris est actuellement de 35m, ce qui correspond plutôt à 10 étages. Et que Paris est l'une des villes les plus denses au monde avec très peu d'espaces verts. Afin de développer harmonieusement les espaces autour des grandes villes et notamment Paris, la meilleure stratégie serait sans doute de construire le réseau de transports en commun en avant (je tiens à le souligner) des zones à urbaniser de manière plus intense. A titre d'exemple, la mise en place du RER a agi comme un aimant et a entraîné le développement de certaines villes de la région parisienne. Le problème actuel est que l'effort d'investissement s'est considérablement relâché et de nombreux projets densifiant l'offre de transports en petite et grande couronne sont en sommeil.

archaea 13/01/2007 17:43

j'aime assez le "marché libre" suivit de... "reglementationsssssssss"le marché libre n'engendre que plus de richesse pour les plus riche et plus de rien pour les riens d'en bas!! comme tu l'as di seuls les restrictions, les reglementations sont capables de modifier les comportements... les mentalités resteront pour beaucoup hélas : moi et ma gueule avant tous les restes!

FrédéricLN 13/01/2007 09:47

Bonjour,

Merci pour le conseil car effectivement, ce billet d'econoclaste m'avait échappé.

Quelques bémols à ses arguments et aux vôtres :

* où voit-on un contrôle des loyers en France ? ça fait au moins 10 ou 15 ans qu'en pratique, sur le secteur privé, le loyer est un loyer de marché à chaque nouvel entrant - évidemment, le bail est conclu à loyer fixe avec un indice de révision (c'est le principe de tout contrat). Je n'ai jamais rencontré un propriétaire qui m'ait dit avoir été contraint de signer un bail à un loyer moindre que ce que le locataire et lui étaient prêts à conclure - sauf à avoir été subventionné, pour construire ou acheter, par la puissance publique. (mais je suis intéressé par l'info)

* on parle régulièrement de "construire en hauteur dans les centres villes" comme solution à la pénurie de logement. Est-ce bien sérieux ? Là où il y a des barres, on les casse en déplorant le désastre urbain et social qu'elles ont représenté. Et y a-t-il tant de terrain dans les centres-villes ? En réalité, les lacunes urbaines sont surtout dans les tissus urbains intermédiaires - les banlieues de deuxième couronne : c'est là qu'on peut "densifier", et une densification saine se fait en cohérence avec le tissu urbain environnant, donc dans le cas précis avec des petits immeubles / maisonnées, non des tours.

* on parle enfin de restrictions à la construction, comme facteur limitant de l'offre : ça n'a apparemment pas empêché les cabinets de promotion / défiscalisation de multiplier les projets en "Robien" un peu partout en France, sauf en Ile-de-France. Je suppose donc que ce n'est pas la règlementation le principal point de blocage de la promotion immobilière. A moins que par "réglementation" on ne veuille dire "choix des municipalités" (permis de construire), et là c'est bien évident : comme l'écrit alexandre, le choix rationnel de beaucoup de municipalités est de ne pas accepter de constructions nouvelles, et le choix rationnel de la quasi-totalité est de ne pas accepter de constructions de standing moyen/faible.

En fin de compte le même modèle pourrait être étendu à tout le pays (il s'agit d'une vue théorique, non de faits) : notre pays étant le plus beau du monde, la terre entière veut venir y habiter ; ses autorités municipales, dans l'intérêt des habitants-propriétaires, restreignent l'accès pour faire monter la valeur du foncier ; ainsi les personnes fortunées peuvent construire et acheter ; dans ce modèle, les perdants sont i) les immigrants pauvres, qui doivent s'entasser à 20 dans des F3 ; ii) les natifs pauvres et non propriétaires, qui voient eux aussi le coût de l'habitat loué s'envoler.

Pour conclure, un mot sur le vocabulaire surréaliste utilisé pour décrire les prix de l'immobilier. J'entendais il y a quelques jours à la radio - c'est de mémoire - "c'est confirmé, les prix de l'immobilier ralentissent : +10% de hausse cette année". Je trouve merveilleux qu'un taux d'inflation aussi vertigineux soit considéré comme une nouvelle rassurante pour les personnes à la recherche de logement ...

Pour conclure enfin, étant moi-même propriétaire (enfin, "accédant"), j'ai tout à gagner à cette hausse des prix et suis bien conscient qu'elle constitue une hausse de la valeur du patrimoine national, donc en soi une bonne nouvelle. C'est bien pour cela que je m'indigne que cette bonne nouvelle pour la collectivité soit payée si cher par le tiers le plus pauvre du pays ...

Ce que j'appelle la régulation, ce sont les règles du jeu sur le marché qui permettent à celui-ci de produire de l'équité : à un marché libre, essentiellement privé, de proposer des logements décent à tous dans des conditions financièrement acceptables. Exactement comme pour l'alimentation, et par les mêmes outils (règlementation sanitaire, réglementation sur les modalités de fixation des prix, réglementation des droits respectifs du consommateur et du vendeur, réglementtion anti-trusts / cartels, etc.)

Daumont Jean 12/01/2007 10:22

Je lis régulièrement vos articles, dont j'apprécie la "technicité"... Personnellement, je m'interroge de façon plus "insitutionnelle" sur le rôle de l'Etat dans la question du logement, mon avis étant qu'il soit un "garant" et non un "opérateur" dans ce domaine.