Logements vacants
Les logements vacants se chiffrent en France à plus de 1.8 millions, quand la fondation Abbé Pierre estime à plus de 900 000 le nombre de personnes privées d’un domicile personnel : locataire ou sous locataire d’un meublé en représentent plus de la moitié, mais il y a 400 000 personnes en hôtel, en logement de fortune ou en camping, logés chez des tiers. Pour estimer en quoi ces chiffres révèlent (ou non) un dysfonctionnement majeur, il faut d’abord s’interroger sur ce que sont ces logements vacants.
J’avais cité dans un précédent article l’enquête réalisée au deuxième trimestre 2006 au sein du ministère en charge du logement, par Annelise Robert et Claire Plateau. Après avoir expliqué les moyens utilisés pour mesurer le parc de logement vacant et son évolution, les auteures publient plusieurs graphiques pour montrer la répartition géographique du phénomène de vacance et son évolution dans le temps. Elles sont amenées à distinguer deux types de vacances:
La vacance frictionnelle : les logements sont sur le marché mais vacants pendant un temps correspondant au délai de location ou de vente
La vacance hors marché, qui comprend elle même plusieurs sous catégories : vacance d’obsolescence, de transformation, expectative ou de désintérêt.
L’étude identifie les logements vacants depuis plus de 3 ans : ceux là ne peuvent être considérés comme faisant partie de la vacance frictionnelle, on a ainsi une approximation de la répartition entre les deux catégories. Leur volume est à peu près égal et représente donc aujourd’hui environ 3% du parc chacun.
Regardons d’abord la vacance hors marché. Elle est particulièrement élevée dans les zones rurales, avec une bonne partie du Massif Central ou de la Corse. La vacance globale dans le monde rural est à deux tiers de ce type. On sait que le parc de logements vacants est ancien, puisqu’il comprend 55% de logements construits avant la guerre contre seulement un tiers pour l’ensemble du parc. Si on admet que les logements vacants depuis moins de trois ans (qui représentent à peu près la vacance frictionnelle) sont à l’image de l’ensemble du parc, les logements hors marché seraient aux trois quarts construits avant guerre, ce qui explique qu’on y trouve peu de confort : avec le même raisonnement, 40% sont sans confort (contre 6% dans le parc global) et 37% ont un confort partiel. On y trouve aussi des logements nettement plus petits que la moyenne (la moitié a moins de 35m2).
Reste qu’un bon quart de ces logements hors marché sont donc en état normal. Pourquoi alors sont ils vacants ? Pour illustrer les cas évoqués par l’étude, quelques exemples personnels:
Une personne proche de ma famille, après avoir perdu son père, a du mettre sa mère, âgée, victime d’une maladie dégénérative, dans une maison de retraite médicalisée où elle est restée 4 ans avant de décéder. Cette personne a refusé la proposition de son frère de vendre la maison de sa mère, avant son décès, pour des raisons sentimentales qu’ont peut comprendre. Comme sa mère, un certain nombre de personnes parties en maison de retraite, laissent leur logis vacant.
De passage en Corse, j’ai pu constater les conséquences d’un droit de succession propre à l’île de Beauté : une grande maison en indivision, à l’abandon depuis des années et se dégradant progressivement. On notera que parmi les raison pour avoir un logement vacant, 8.6% des ménages concernés signalaient un problème de partage ou d’indécision familiale.
Passons maintenant à la vacance frictionnelle, à ces logements vacants depuis moins de 3 ans. Ils représentaient moins de 3% du parc au 3ème trimestre 2003, et un peu plus à fin 2005, ce qui signifie que le marché se détend un peu (en réalité dans quelques villes moyennes, en particulier dans l’Ouest de la France, où l’on a un peu abusé du dispositif de Robien). . Le délai d’écoulement de ce parc est estimé à 3.7 mois sur la France mais seulement 3.1 mois en Ile de France. On notera que les offices HLM affichent un taux de vacance plus bas que les 3% évoqués plus haut, à 2.5%
Le locataire d’une société d’HLM est obligé de prévenir au moins deux mois avant son départ de celui-ci (le délai est réduit à un an en cas de mobilité professionnelle. La société publie alors ses offres (selon des modalités qui dépendent par exemple de ses liens avec le 1% logement). Elle peut essayer de faire visiter le logement encore habité ou ne trouver des personnes intéressées qu’à près le départ du locataire sortant. Dans tous les cas, elle ne peut qu’attendre celui-ci pour faire un état des lieux complet (elle peut en faire un sommaire avant) puis faire les quelques travaux indispensables (au moins un nettoyage ou un rafraîchissement complet) ce qui dans le meilleur des cas prend 15 jours mais peut évidemment être plus long. Le délai de traitement des dossiers prend rarement moins de 15 jours.
On comprend qu’une vacance de moins de deux mois demande un effort de tous les instants. Or il s’agit là de professionnels : il est évident qu’un particulier est plus long. Le délai d’écoulement actuel dénote donc une situation générale plut^t tendue, avec des zones nettement plus tendues, en particulier autour de Paris.
En conclusion, la moitié du parc de logements vacants (900 000) est obsolète. Ce cas est nettement plus fréquent en zone rurale en voie de dépeuplement.
L’autre moitié correspond à des logements qui tournent : en réalité, environ 3 millions de logements de ce type ont été vacants à un moment donné de l’année.
Des logements disponibles sont en augmentation sur la façade atlantique. Ailleurs, et en particulier en Ile de France, il y a des tensions assez fortes.
Pour y remédier, il s’agit de construire plus, mais sans se tromper ni de lieu, ni de type de logement